Инвестиционная гавань Поднебесной

Гонконгская модель устойчивого финансирования городского транспорта
Формирование эффективной транспортной инфраструктуры сегодня является одним из приоритетных направлений в решении градостроительных задач крупных городов во всем мире. В ряде стран разработаны инвестиционные механизмы, позволяющие привлекать внебюджетные средства в транспортное строительство. Наиболее успешным примером государственно-частного партнерства в этой области является модель комплексного развития железнодорожного транспорта и недвижимости в Гонконге, которая не только окупает строительство транспортной инфраструктуры, но и даже приносит прибыль. 
 
Система железнодорожного пассажирского транспорта Гонконга
Современный Гонконг имеет развитую и сложную сеть общественного транспорта, которая включает в себя две железные дороги совмещенного типа (метро и наземные линии), трамваи, автобусы, микроавтобусы и паромы. Более 90% всех поездок приходится именно на общественный транспорт, что является самым высоким показателем в мире.
Сочетание высокой плотности городского населения и качественных услуг общественного транспорта не только привело к самому высокому в мире уровню использования транспортной инфраструктуры (570 ежегодных поездок на общественном транспорте на душу населения), но и существенно снизило стоимость поездки. Городской транспорт приносит Гонконгу в среднем около 5% валового внутреннего продукта (рис. 1). Это резко контрастирует с городами, более ориентированными на автомобильный транспорт, например, Хьюстоном и Мельбурном, где около 1/7 ВВП создается за счет перевозок. Стоимость проезда в Гонконге ниже даже по сравнению с более крупными международными центрами, имеющими обширные сети метро и железной дороги, такими как Лондон и Париж.
Приоритетным видом транспорта в Гонконге является железнодорожный — объединенная система метро, электричек и скоростного трамвая. Единым оператором железнодорожной транспортной системы выступает компания «Mass Transit Railway Corporation» («MTR Corporation»). Она создана в 1975 году правительством Гонконга для управления развитием и эксплуатацией железнодорожного общественного транспорта. В 2000 году приватизирована и с тех пор котируется на Гонконгской фондовой бирже (76% акций «MTR Corporation» по-прежнему принадлежат правительству, а оставшиеся 24% — частным инвесторам). В 2007 году MTR фактически поглотила другую гонконгскую госкомпанию — «Kowloon-Canton Railway Corporation», получив в управление всю сеть железнодорожного пассажирского транспорта (рис. 2).
Во всем мире Гонконг известен благодаря одной из самых успешных программ по привлечению инвестиций в транспортную инфраструктуру и развитию общественного пространства. Железнодорожные услуги мирового класса помогают обеспечивать высокий уровень транспортной доступности территорий и комфортные условия передвижения для жителей агломерации. Кроме того, Гонконг — одно из немногих мест в мире, где общественный транспорт приносит прибыль.
Это в значительной мере связано с интегрированной моделью развития железнодорожного транспорта и недвижимости. Модель, выбранная «MTR Corporation», является одним из лучших примеров применения принципа «добавочной стоимости» (value capture) в финансировании объектов транспортной инфраструктуры.
Обслуживая четверть всего общественного транспорта в Гонконге, который объединяет крупнейшие в регионе центры активности (в том числе — новый международный аэропорт), «MTR Corporation» играет постоянно возрастающую роль в обеспечении мобильности населения в специальном административном округе. Уже к 2010 году более 40% населения Гонконга (около 2,8 млн человек) получили метро в шаговой доступности — не более 500 м от станции. 
 
Комплексный подход к развитию транспорта и недвижимости
Недвижимость, прилегающая к станциям, воспринимается не просто как конечный продукт «надстройки» станций метро. Управляющая компания использует тщательно продуманный подход к планированию, проектированию и управлению общественным пространством вокруг железнодорожных станций, в результате чего появляется добавочная рыночная стоимость земельных участков. Инвестируя и управляя объектами транспортной инфраструктуры, MTR не только окупает вложенные средства, но и ежегодно показывает чистую прибыль от инвестиций. 
Философия корпорации заключается в том, что одна только железная дорога (линия метро) не обеспечит адекватную норму доходности инвестиций, и только через девелопмент земельных участков вокруг станций и вдоль линии компания может привлекать частных инвесторов и оставаться платежеспособной. 
Земельные участки вблизи станций метро и железной дороги в городах с высокой плотностью населения и перегруженной дорожной сетью, в том числе и Гонконга, имеют более высокую стоимость. Компания MTR получает от государства землю по низкой цене и сдает/продает ее частным инвесторам, а полученную разницу — «добавочную стоимость» — использует для покрытия расходов на транспортную инфраструктуру. Но, как следует из заявления руководства «MTR Corporation», использование добавочной стоимости для финансирования транспортной инфраструктуры — это только одна из целей. Создание высококачественных общественных пространств и благоустройство территории вокруг станции также имеет важное значение.
Активное участие компании «MTR Corporation» в развитии недвижимости отличает ее от других управляющих транспортных компаний в мире. Инвестиции корпорации в развитие транспортной инфраструктуры и недвижимости снимают с государственного сектора финансовое бремя. Кроме того, за счет грамотного расположения объектов недвижимости формируется дополнительный пассажиропоток из жителей, сотрудников и посетителей близлежащих кварталов, организаций и торговых предприятий, генерирующий билетный доход. Это только прямые денежные поступления.
Развитие недвижимости дает также преимущества «второстепенного» значения. Например, благодаря продуманному мастер-плану, обеспечивающему интеграцию станций с окружающими торгово-розничными объектами, город получает грамотно организованное общественное пространство. Это способствует повышению стоимости земли и увеличению пассажиропотока. Интеграция объектов розничной торговли в общественное пространство станции также формирует вспомогательный доход от розничных продаж и создает более комфортные условия для пассажиров. Кроме того, государственный контроль использования территорий вокруг станции предотвращает спекуляцию земельными участками и препятствует нецелевому их использованию.
Комплексное развитие железнодорожного транспорта и недвижимости, равно как и создание добавочной стоимости земельных участков, вряд ли можно назвать новой концепцией. Она успешно применялась в США более века назад для финансирования городских транспортных сетей. К 1912 году частные землевладельцы построили междугородную сеть железных дорог более чем в двенадцати городах США, при этом, предоставляя земли для освоения, они легко покрыли все вложенные средства и эксплуатационные затраты. В современную автомобильную эпоху ни один другой крупный город не возродил данную практику в той интерпретации, как это сделали в Гонконге.
 
 
«MTR Corporation» не получает никаких денежных субсидий от правительства Гонконга на строительство железнодорожной инфраструктуры. Вместо этого она получает взносы в капитал в виде прав собственности на земельные участки, что дает ей эксклюзивные права на застройку территорий вокруг станций. Эти гранты избавляют компанию от покупки земли на открытом рынке. Для получения дохода MTR капитализирует потенциал развития земли вокруг своих станций. 
Механизм капитализации добавочной стоимости от железной дороги (метро) выглядит следующим образом. MTR получает права на застройку у правительства Гонконга по текущей рыночной цене «до строительства железной дороги/метро» и продает их выбранному застройщику из списка квалифицированных участников по цене «после строительства железной дороги/метро». Полученная разница в состоянии покрыть расходы на строительство железной дороги/метро.
«MTR Corporation» также ведет переговоры о долевом участии в будущей прибыли от строительства недвижимости или участии в совместной собственности с победителем конкурса, предложившем самую высокую цену на землю. Таким образом, компания получает «на старте» плату за землю, а «на финише» — долю в доходах и активах недвижимости. Причем, если частный арендатор пострадает от потери доходов в будущем, контрактные договоренности защищают MTR от разделения убытков.
В таблице 1 приводится портфель проектов комплексного развития железнодорожного транспорта и недвижимости компании MTR на 2013 год. 
MTR поддерживает диверсификацию портфеля проектов для митигации риска колебаний цен на недвижимость различного назначения и влияния данных колебаний на доходы компании. В дополнение к развитию железнодорожного транспорта и недвижимости «MTR Corporation» вложила свои активы в акционерный капитал других компаний, управление недвижимостью, консалтинг, рекламу и прочие сферы деятельности (например, телекоммуникации, сеть розничных магазинов). Таким образом, если рынок недвижимости Гонконга «проседает», MTR компенсирует это другими активами, а если цены на землю растут, компания получает дополнительный доход через аренду или продажу.
В 2008-2013 годах развитие территорий обеспечило компании более половины ее доходов (рис. 3). При этом доход компании от железнодорожного транспорта, формируемый, в основном, вырученным от продаж билетов доходом, составил всего 28%. Всего на деятельность MTR, связанную с недвижимостью (проектирование, строительство и управление), приходится 62% общего дохода, что более чем в два раза превышает билетный доход компании.
В последние годы MTR полагалась на девелопмент земельных участков как на источник прибыли, направляя ее на погашение прошлых долгов. Это видно из графиков ежегодных доходов/убытков за 1980-2005 годы (рис. 4). В 1980-х годах из-за разницы между доходами и остаточной стоимостью капитала, а также процентов по обслуживанию долга компания в основном получала чистый убыток. Но даже в этот период доход именно от девелоперской деятельности помогал их смягчить. 
«MTR Corporation» является единственным финансовым бенефициаром комплексного развития железнодорожного транспорта и недвижимости. Жители, чьи интересы представлены посредством акционерного участия государства в компании MTR, также получили существенную выгоду. 
По оценке экспертов, за период с 1980 по 2005 годы Гонконг получил в виде чистых финансовых доходов почти 140 млрд гонконгских долларов. Это основано на разнице между чистым доходом (171,8 млрд гонконгских долларов от капитализации земельных участков, рыночной капитализации, дивидендов, а также поступлений от первичного публичного предложения) и стоимостью инвестированного стартового капитала (32,2 млрд гонконгских долларов). Таким образом, правительство административного района получило значительный доход и построенные объекты железнодорожной сети мирового класса без прямого субсидирования MTR. 
Этот показатель — только прямая финансовая выгода. Косвенные преимущества (например, увеличение пассажиропотока за счет увеличения плотности сети, систематизация застройки, уменьшение загрязнения воздуха и потребления энергии, сокращение использования личного транспорта и т.д.), очевидно, увеличивают полученную выгоду, которая намного превышает указанные 140 млрд гонконгских долларов.
 
 
 

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Наземный дублер московской под...
В скором времени в Москве появится новая кольцевая линия «легкого», или наз...
 
Снижение административных барь...
Лучшие практики, способствующие упрощению административных процедур в сфере...
Елена СТЕПАНОВА
Экономический рост Сингапура: ...
Анализ факторов, способствовавших динамичному развитию Сингапура.
Елена СТЕПАНОВА
 

ПОДПИСАТЬСЯ

Получайте последние новости и обновления от журнала “Инженерные сооружения”